Gestion immobilière au Québec
Comparez les données du marché locatif de 18 villes québécoises. Loyer moyen d'un 4½ : 1055 $/mois (données 2024). Fiscalité municipale, taux d'inoccupation et obligations légales pour chaque ville.
La gestion immobilière au Québec désigne l'ensemble des responsabilités d'un propriétaire : fixation du loyer, entretien de l'immeuble, respect des obligations du bail résidentiel, communication avec les locataires et conformité au Tribunal administratif du logement (TAL). Pour bien gérer, il faut d'abord comprendre son marché local.
Le marché locatif québécois est sous pression. Le taux d'inoccupation moyen se situe à 1,6 % dans les 18 villes que nous analysons — bien en dessous du seuil d'équilibre de 3 % établi par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Cette rareté de logements disponibles se traduit par une hausse soutenue des loyers, particulièrement dans les grands centres urbains.
Cette page rassemble les données clés du marché locatif de chaque ville : loyers moyens (du 1½ au 5½), taux d'inoccupation, population et nombre d'unités locatives. Les loyers varient considérablement d'une région à l'autre — de 780 $/mois à Shawinigan jusqu'à 1325 $/mois à Montréal pour un 4½. Les données proviennent du Rapport sur le marché locatif de la SCHL et de l'Institut de la statistique du Québec (ISQ).
Cliquez sur une ville pour accéder à sa fiche complète : loyers détaillés par type de logement, fiscalité municipale (taux de taxation foncière, taxe scolaire), données démographiques et obligations légales spécifiques. Chaque fiche est conçue pour vous aider à prendre des décisions éclairées, que ce soit pour une augmentation de loyer, l'achat d'un premier plex ou le renouvellement d'un bail.
Comparatif des 18 villes
| Ville | Région | Loyer 4½ | Inoccupation | Population | Unités locatives |
|---|---|---|---|---|---|
| Montréal | Montréal | 1325 $ | 2,1 % | 1 762 949 | 575 000 |
| Québec | Capitale-Nationale | 1120 $ | 1,3 % | 549 459 | 118 000 |
| Laval | Laval | 1250 $ | 1,8 % | 438 366 | 68 000 |
| Gatineau | Outaouais | 1290 $ | 1,5 % | 291 041 | 52 000 |
| Longueuil | Montérégie | 1200 $ | 1,9 % | 249 483 | 48 000 |
| Sherbrooke | Estrie | 980 $ | 1,0 % | 173 380 | 38 000 |
| Lévis | Chaudière-Appalaches | 1060 $ | 0,9 % | 149 683 | 24 000 |
| Trois-Rivières | Mauricie | 900 $ | 1,4 % | 138 397 | 30 000 |
| Saguenay | Saguenay–Lac-Saint-Jean | 850 $ | 2,8 % | 146 408 | 28 000 |
| Terrebonne | Lanaudière | 1180 $ | 1,6 % | 119 881 | 18 000 |
| Saint-Jean-sur-Richelieu | Montérégie | 1100 $ | 1,2 % | 99 631 | 17 000 |
| Drummondville | Centre-du-Québec | 920 $ | 1,1 % | 82 141 | 15 000 |
| Granby | Estrie | 960 $ | 0,7 % | 68 174 | 12 000 |
| Saint-Hyacinthe | Montérégie | 940 $ | 0,8 % | 55 553 | 11 000 |
| Rimouski | Bas-Saint-Laurent | 880 $ | 1,5 % | 50 912 | 10 500 |
| Saint-Jérôme | Laurentides | 1090 $ | 1,7 % | 79 108 | 14 000 |
| Shawinigan | Mauricie | 780 $ | 3,2 % | 50 571 | 11 000 |
| Repentigny | Lanaudière | 1160 $ | 1,4 % | 86 832 | 13 000 |
Sources : SCHL, Rapport sur le marché locatif (2024); ISQ, données démographiques. Total : 1 102 500 unités locatives, 4 591 969 habitants.
Montréal
Plus grand marché locatif du Québec avec environ 570 000 ménages locataires. La demande dépasse largement l'offre, alimentée par l'immigration, les universités et la concentration d'emplois tertiaires. Les propriétaires y font face à un encadrement strict des augmentations via les critères de fixation du TAL, mais bénéficient d'un taux d'inoccupation parmi les plus bas de la province. Montréal concentre aussi la majorité des plex (duplex à sixplex), le type d'immeuble le plus courant au Québec.
Capitale-Nationale
Deuxième pôle urbain de la province, porté par la fonction publique québécoise, le secteur universitaire (Université Laval) et l'industrie technologique. Le marché locatif de Québec est historiquement plus stable que Montréal, avec des taux d'inoccupation légèrement plus élevés et des loyers inférieurs d'environ 15 à 20 %. L'arrivée du tramway pourrait redistribuer la demande locative le long de son tracé.
Laval
Troisième ville du Québec par sa population, Laval connaît un boom de construction résidentielle depuis dix ans. Le prolongement du métro (stations Montmorency, Cartier, Concorde) a stimulé le développement de condos locatifs et de tours d'habitation. Le marché locatif reste tendu malgré les nouvelles constructions, car la croissance démographique absorbe l'offre rapidement.
Outaouais
Marché unique au Québec : fortement influencé par Ottawa et la fonction publique fédérale. Gatineau, la principale ville, offre des loyers plus bas que du côté ontarien pour une proximité immédiate. Le marché locatif est porté par les fonctionnaires fédéraux, les étudiants (UQO, Université d'Ottawa) et les travailleurs qui préfèrent vivre au Québec pour la fiscalité familiale. Les loyers sont supérieurs à la moyenne des régions québécoises.
Montérégie
Vaste région au sud de Montréal regroupant des villes comme Longueuil, Saint-Jean-sur-Richelieu et Saint-Hyacinthe. La proximité de la métropole et l'accès au réseau autoroutier en font un choix populaire pour les locataires qui travaillent à Montréal mais recherchent des loyers plus abordables. Le REM et les projets de transport collectif amplifient cette tendance. Les investisseurs y trouvent de meilleurs rendements qu'à Montréal pour des immeubles locatifs comparables.
Estrie
Région universitaire dominée par Sherbrooke et sa population étudiante (Université de Sherbrooke, Bishop's). Le cycle locatif est influencé par les rentrées scolaires, avec un pic de demande en août-septembre. En dehors de Sherbrooke, les villes comme Magog et Granby connaissent aussi une pression locative croissante, amplifiée par l'attrait touristique des Cantons-de-l'Est.
Chaudière-Appalaches
Banlieue sud de Québec, dominée par Lévis (troisième ville la plus peuplée de la Rive-Sud). Le marché locatif bénéficie de la proximité de la Capitale-Nationale et d'un bassin d'emploi diversifié (Desjardins, manufacturier, agroalimentaire). Le taux d'inoccupation est généralement bas, et la demande locative est soutenue par les travailleurs qui traversent les ponts vers Québec. Les prix d'acquisition des plex restent inférieurs à ceux de la Rive-Nord.
Mauricie
Marché locatif abordable centré sur Trois-Rivières, ville universitaire (UQTR) et industrielle. Les loyers moyens figurent parmi les plus bas des grandes villes québécoises, ce qui attire les investisseurs à la recherche de rendement. Le taux d'inoccupation a chuté ces dernières années, signe que l'offre ne suit plus la demande. Le secteur manufacturier et le port de Trois-Rivières soutiennent l'emploi local.
Saguenay–Lac-Saint-Jean
Marché régional centré sur Saguenay (arrondissements Chicoutimi, Jonquière, La Baie). L'économie locale repose sur l'aluminium (Rio Tinto), la foresterie et l'UQAC. Les loyers sont parmi les plus abordables de la province, et le taux d'inoccupation est historiquement plus élevé que dans les grands centres — un avantage pour les locataires, un défi pour les propriétaires qui doivent maintenir la qualité de leur offre pour attirer et retenir les bons locataires.
Lanaudière
Couronne nord-est de Montréal, Lanaudière profite de prix d'acquisition nettement inférieurs à Laval et aux Laurentides. Des villes comme Terrebonne, Repentigny et Joliette offrent un bassin locatif en croissance. Le rendement locatif brut y est souvent supérieur grâce au ratio favorable entre le prix d'achat des plex et les loyers du marché. Le défi : un parc locatif vieillissant qui nécessite des investissements en rénovation.
Centre-du-Québec
Région centrale avec deux pôles principaux : Drummondville, en plein essor grâce à sa position sur l'autoroute 20 entre Montréal et Québec, et Victoriaville. Drummondville attire des entreprises et des travailleurs, ce qui stimule la demande locative. Le marché offre un bon potentiel de rendement avec des prix d'acquisition modérés et des loyers en hausse constante.
Bas-Saint-Laurent
Marché régional avec les loyers parmi les plus bas du Québec. Rimouski, ville universitaire (UQAR) et pôle administratif, concentre l'essentiel de la demande locative de la région. Le marché est plus petit mais stable, avec un bassin de locataires lié aux secteurs de la santé, de l'éducation et de la fonction publique. Les propriétaires doivent offrir un bon rapport qualité-prix pour maintenir un taux d'occupation élevé.
Laurentides
Région en forte croissance démographique, portée par l'exode urbain post-pandémie et le télétravail. Les villes comme Saint-Jérôme, Blainville et Mirabel attirent de jeunes familles qui quittent Montréal. Le marché locatif y est en expansion rapide mais l'offre de logements locatifs reste limitée comparée à la demande — les mises en chantier sont majoritairement des maisons unifamiliales et des condos, pas des immeubles locatifs.
Perspective d'un propriétaire
Quand j'ai acheté mon premier triplex, je n'avais aucune idée des loyers du marché ni du taux d'inoccupation de ma ville. J'ai fixé mes loyers au hasard. C'est exactement le genre d'erreur que cette page aide à éviter. En tant que proprio de 3 propriétés, je consulte ces données à chaque renouvellement de bail pour m'assurer que mes loyers sont justes — ni trop hauts, ni en dessous du marché.
Méthodologie et sources des données
Les données présentées sur cette page proviennent de deux sources officielles reconnues par l'industrie immobilière canadienne :
- Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — Rapport sur le marché locatif, publié annuellement (janvier-février). Les loyers moyens représentent le loyer médian de l'ensemble des logements occupés (baux existants et nouveaux baux confondus), ventilés par type de logement (1½ à 5½ et plus). Le taux d'inoccupation est calculé à partir de l'Enquête sur les logements locatifs (ELL), un sondage téléphonique auprès des propriétaires et gestionnaires d'immeubles de 3 unités et plus.
- Institut de la statistique du Québec (ISQ) — Estimations de la population municipale, revenu médian des ménages et profil socio-économique. Les données démographiques sont des estimations intercensitaires mises à jour annuellement.
Les taux de taxation foncière sont issus des rôles d'évaluation municipaux et des règlements de taxation adoptés par chaque municipalité. Ils sont vérifiés lors de la publication des budgets municipaux (généralement en décembre).
L'année de référence actuelle des données SCHL est 2024. Notre équipe éditoriale met à jour les fiches ville à chaque publication du Rapport sur le marché locatif de la SCHL. La date de dernière vérification est affichée en haut de page. Si vous constatez une erreur, contactez-nous.
Questions fréquentes
Consultez la fiche de votre ville pour connaître le loyer moyen d'un logement similaire au vôtre (1½ à 5½). Comparez ce montant avec votre loyer actuel. Si votre loyer est significativement en dessous du marché, vous pouvez envisager une augmentation au renouvellement en respectant les critères de fixation du TAL. Tenez également compte du taux d'inoccupation : un taux bas (inférieur à 3 %) vous donne plus de marge, tandis qu'un taux élevé (supérieur à 5 %) peut justifier la prudence pour éviter de perdre un bon locataire.
Le taux d'inoccupation mesure le pourcentage de logements locatifs vacants dans une ville à un moment donné. Il est calculé par la SCHL dans son Enquête sur les logements locatifs. Un taux inférieur à 3 % indique un marché très serré où les locataires ont peu de choix — favorable aux propriétaires pour fixer des loyers et sélectionner des locataires. Un taux supérieur à 5 % suggère un surplus d'offre, ce qui peut allonger le délai pour trouver un locataire et limiter les augmentations possibles. Le seuil d'équilibre reconnu par la SCHL est de 3 %.
Oui. Les loyers moyens et les taux d'inoccupation proviennent du Rapport sur le marché locatif de la SCHL, la source de référence utilisée par l'industrie immobilière canadienne, les institutions financières et les tribunaux (incluant le TAL). Les données démographiques sont issues de l'Institut de la statistique du Québec. Les taux de taxation foncière proviennent des rôles d'évaluation municipaux. Toutes les données sont mises à jour annuellement et la date de dernière vérification est indiquée en haut de page.
MonParc est un outil de gestion immobilière conçu pour les petits propriétaires québécois (1 à 10 unités). Il offre le suivi des loyers avec détection automatique des retards, des notifications traçables (augmentation de loyer, rappels) avec preuve de réception admissible au TAL, un portail locataire et un dossier de preuve pour le TAL. Le plan gratuit permet de gérer 1 propriété sans limite de temps ni carte de crédit.
Oui. Le tableau comparatif ci-dessus vous permet de comparer rapidement les loyers, les taux d'inoccupation et la taille du marché locatif de chaque ville. Vous pouvez également consulter la fiche détaillée de chaque ville pour des données plus complètes (loyers par type de logement, fiscalité, démographie). C'est particulièrement utile si vous envisagez d'acquérir un immeuble dans une nouvelle ville et que vous souhaitez comparer le potentiel de rendement locatif.
Il n'y a pas de réponse unique — le meilleur investissement dépend de votre budget, de votre tolérance au risque et de votre capacité à gérer à distance. Les marchés à fort rendement (loyers élevés par rapport au prix d'achat) se trouvent souvent dans les villes moyennes comme Trois-Rivières, Drummondville ou Sherbrooke. Les marchés à forte appréciation sont plutôt Montréal, Laval et Gatineau. Consultez les fiches ville pour comparer les loyers, puis évaluez le rendement potentiel en fonction des prix d'achat dans votre secteur cible.
La SCHL mène l'Enquête sur les logements locatifs (ELL) chaque octobre auprès des propriétaires et gestionnaires d'immeubles de 3 logements et plus. Le loyer moyen représente la médiane des loyers effectivement payés pour les logements occupés — il inclut donc les baux existants (souvent plus bas) et les nouveaux baux (souvent plus élevés). C'est un indicateur du marché global, pas du prix demandé pour les logements affichés, qui est généralement plus élevé.
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