Vous venez d'acheter votre premier immeuble locatif ? De la gestion des locataires existants à la fiscalité en passant par les assurances et l'entretien, voici tout ce que vous devez savoir pour bien débuter comme propriétaire-bailleur au Québec.
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Mis à jour le 27 février 2026
Par l'équipe MonParc
Dans ce guide
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Les locataires existants
Quand vous achetez un immeuble avec des locataires en place, les baux existants sont automatiquement transférés à votre nom. C'est l'article 1937 du Code civil du Québec qui le prévoit. Vous héritez de tous les droits et de toutes les obligations de l'ancien propriétaire.
Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez pas modifier les conditions du bail en cours. Le loyer, les services inclus (stationnement, rangement, chauffage) et les autres clauses restent identiques jusqu'au prochain renouvellement.
Ce que vous devez faire dès l'achat
Obtenez les baux originaux
Demandez une copie de tous les baux au vendeur avant la signature chez le notaire. Vérifiez les montants, les dates de renouvellement et les clauses particulières.
Envoyez un avis de changement de propriétaire
Informez chaque locataire par écrit avec vos coordonnées complètes (nom, adresse, téléphone, courriel). Indiquez où et comment payer le loyer.
Vérifiez l'historique des paiements
Demandez au vendeur l'état des loyers (retards, ententes de paiement). Vous héritez aussi des loyers impayés.
Documentez l'état des logements
Faites un état des lieux photographié de chaque unité. Précieux en cas de litige au TAL.
Bon à savoir : Vous ne pouvez pas augmenter le loyer avant le prochain renouvellement du bail. L'augmentation de loyer doit suivre la procédure légale avec les délais prescrits (3 à 6 mois avant la fin du bail selon la durée).
L'assurance propriétaire-bailleur n'est pas légalement obligatoire au Québec, mais elle est absolument essentielle. Sans elle, un seul sinistre peut vous ruiner financièrement. Votre assurance hypothécaire personnelle ne couvre pas un immeuble locatif.
Un seul dégât d'eau non couvert peut coûter plus cher que 10 ans de primes d'assurance.
Ce que couvre l'assurance propriétaire-bailleur
Dommages au bâtiment
Incendie, eau, vandalisme
Responsabilité civile
Blessures, accidents
Perte de revenus
Logement inhabitable
Frais juridiques
Litiges locataires
Coûts typiques
1 500 $ — 4 000 $/ année
Pour un duplex ou triplex au Québec. Varie selon la taille, l'âge du bâtiment, l'emplacement et votre historique. Obtenez au moins 3 soumissions. Le site de l'AMF offre de bons conseils pour comparer.
Conseil : Exigez de vos locataires qu'ils aient leur propre assurance habitation. Vous pouvez l'inclure comme clause au bail. L'assurance du locataire couvre ses biens personnels et sa responsabilité civile — pas la vôtre.
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Le bail résidentiel : ce qu'il faut savoir
Au Québec, le bail résidentiel est encadré par la loi. Vous devez utiliser le formulaire obligatoire du TAL pour tout nouveau bail. Un bail verbal est légal mais fortement déconseillé — il sera beaucoup plus difficile à prouver au tribunal.
Points essentiels
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Durée standard : 12 mois
Du 1er juillet au 30 juin. Autre durée ou bail indéterminé possible sur entente.
Renouvellement automatique
Le bail se renouvelle aux mêmes conditions si aucun avis n'est donné dans les délais prévus.
G
Annexe obligatoire (section G)
Depuis 2023, vous devez fournir le loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois.
Dépôt de garantie interdit : Au Québec, il est interdit de demander un « premier et dernier mois ». Seule la clé (maximum 25 $) peut être exigée comme dépôt.
Cession et sous-location
Le locataire peut céder son bail ou sous-louer. Vous pouvez refuser, mais seulement pour un motif sérieux.
Les revenus de location sont imposables au fédéral et au provincial. Vous devez les déclarer dans vos rapports d'impôts annuels, même si vous subissez une perte nette. La bonne nouvelle : la liste des dépenses déductibles est longue.
Dépenses déductibles
Intérêts hypothécaires
Taxes municipales et scolaires
Primes d'assurance
Réparations et entretien
Frais de publicité
Frais de gestion et logiciels
Frais juridiques et comptables
Déplacement (kilométrage)
Amortissement (DPA) : Vous pouvez déduire l'amortissement du bâtiment, mais cette déduction est récupérée à la vente. Consultez un comptable avant de l'utiliser. La page de Revenu Québec explique les détails.
Astuce : Ouvrez un compte bancaire dédié à votre immeuble dès le jour 1. Toutes les dépenses passent par ce compte — votre comptable vous remerciera à la saison des impôts.
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Entretien et réparations
L'entretien régulier protège votre investissement et évite les litiges coûteux. Un bâtiment bien entretenu attire de meilleurs locataires et réduit le roulement. Consultez notre guide complet d'entretien pour le calendrier saisonnier détaillé.
Qui paie quoi ?
Propriétaire
Locataire
Toiture, fondation, structure
Ménage courant
Plomberie, électricité, chauffage
Menus travaux d'entretien
Fenêtres, portes extérieures
Remplacement des ampoules
Parties communes
Débouchage tuyauterie
Extermination
Signaler tout problème
Fonds d'urgence
3 — 6 mois
de dépenses en réserve pour les imprévus
1 — 2 %
de la valeur de l'immeuble en entretien préventif par année
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Communication avec les locataires
Une bonne communication prévient la majorité des conflits. Les proprios qui répondent rapidement et professionnellement gardent leurs locataires plus longtemps et font face à moins de litiges au TAL.
Tout par écrit
Confirmez par courriel toute entente verbale. Seules les preuves écrites comptent au TAL.
Répondez en 24-48 heures
Demandes non urgentes. Les urgences (dégât d'eau, panne de chauffage) exigent une réponse immédiate.
Préavis de 24 heures
Obligatoire pour entrer dans un logement (inspection, réparation, visite), sauf urgence.
Gardez une trace de tout
Les notifications traçables prouvent que vos avis ont été envoyés et reçus — essentiel au TAL.
Conseil de pro : Centralisez toutes vos communications dans un outil dédié. Un portail locataire garde un historique complet et consultable en tout temps.
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Checklist des 30 premiers jours
Les étapes à compléter dans le premier mois suivant l'achat de votre immeuble locatif.
Semaine 1L'essentiel
Souscrire l'assurance propriétaire-bailleur
3 soumissions minimum. En vigueur le jour de la prise de possession.
Envoyer l'avis de changement de propriétaire
Lettre à chaque locataire avec coordonnées et modalités de paiement.
Ouvrir un compte bancaire dédié
Revenus et dépenses de l'immeuble séparés de vos finances personnelles.
Semaine 2Organisation
Mettre en place un outil de gestion
Un tableau de bord centralisé pour loyers, baux et communications.
L'outil de gestion conçu spécifiquement pour les proprios au Québec. Suivi des loyers, notifications traçables, dossier de preuve TAL — tout au même endroit.
